Ο Νόμος 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) δίνει την δυνατότητα να προστατευθεί από την ρευστοποίηση προς ικανοποίηση των απαιτήσεων των δανειστών το ακίνητο που χρησιμοποιείται από τον οφειλέτη ως κύρια (πρώτη) κατοικία, εφόσον πληρούνται οι τιθέμενες από τον νόμο αυτόν προϋποθέσεις.
Για να εξαιρεθεί από την ρευστοποίηση η πρώτη κατοικία, είναι απαραίτητο να υποβληθεί σχετικό αίτημα από το πρόσωπο που ζητεί την υπαγωγή του στις ευνοϊκές διατάξεις του Νόμου Κατσέλη. Στην έννοια της κύριας κατοικίας υπάγεται το ακίνητο που αξιοποιείται από τον οφειλέτη προς εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών αυτού και της οικογένειάς του. Από την εξαίρεση της ρευστοποίησης δεν καλύπτεται μόνο το δικαίωμα της πλήρους κυριότητας, αλλά επίσης και ιδανικό μερίδιο επί αυτής, καθώς και το δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας. Στην έννοια της «κύριας κατοικίας» εντάσσεται, όπως γίνεται παγίως δεκτό από την νομολογία, και η «δυνητική» κύρια κατοικία, δηλαδή το ακίνητο που δεν χρησιμοποιείται ως πρώτη κατοικία από τον οφειλέτη για οποιονδήποτε σοβαρό λόγο, αλλά δύναται να χρησιμοποιηθεί στο μέλλον.
Για να διαταχθεί η εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από την εκποίηση, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 2 όπως ισχύει σήμερα, πρέπει να συντρέχουν οι κάτωθι προϋποθέσεις:
α) να πρόκειται για ακίνητο που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία,
β) ο οφειλέτης και ο/η σύζυγός του να έχουν εισοδήματα που δεν υπερβαίνουν τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%,
γ) το ακίνητο να έχει αντικειμενική αξία που δεν υπερβαίνει τις εκατόν ογδόντα χιλιάδες (180.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες ευρώ (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία (3) τέκνα,
δ) ο οφειλέτης να είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης,
ε) ο οφειλέτης να αποπληρώσει ποσό που είναι ίσο με το ποσό που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση υποθετικής εκποίησης του ακινήτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό.
Σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010, όπως ισχύει σήμερα, για να διασωθεί η πρώτη κατοικία από την ρευστοποίηση, ο οφειλέτης θα πρέπει να διαμορφώσει το σχέδιο διευθέτησης οφειλών του με τέτοιον τρόπο, ώστε να αποπληρώνει για την διάσωση της κύριας κατοικίας το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και, πάντως, τέτοιο ποσό ώστε οι πιστωτές του να μην βρεθούν σε χειρότερη θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν εάν ικανοποιούνταν με εκπλειστηρίαση του ακινήτου. Στο πλαίσιο αυτό, για τον καθορισμό των μηνιαίων δόσεων που θα πρέπει να καταβάλει ο οφειλέτης για την διάσωση της πρώτης κατοικίας του, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική αξία (ειδικότερα τα 2/3 αυτής, σύμφωνα με τα άρθρα 954 παρ. 2 και 993 παρ. 2 ΚΠολΔ) και μάλιστα μειωμένη κατά τα έξοδα της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Το ποσό που προκύπτει σύμφωνα με τα ανωτέρω αποπληρώνεται σε βάθος εικοσαετίας, εκτός αν η διάρκεια των συμβάσεων δυνάμει των οποίων χορηγήθηκαν οι πιστώσεις στον οφειλέτη ήταν μεγαλύτερη των είκοσι (20) ετών, οπότε ο Ειρηνοδίκης δύναται να προσδιορίσει μεγαλύτερη διάρκεια η οποία πάντως δεν υπερβαίνει τα τριάντα πέντε (35) έτη. Οι απαιτήσεις των πιστωτών ικανοποιούνται από τις καταβολές του οφειλέτη με βάση τα ανωτέρω κατά αναλογική εφαρμογή των άρθρων 974 επ. ΚΠολΔ, πράγμα που σημαίνει ότι οι ενέγγυοι και προνομιούχοι πιστωτές ικανοποιούνται πρώτα, ενώ στην συνέχεια ικανοποιούνται συμμέτρως οι ανέγγυοι πιστωτές.
Από την άλλη πλευρά, αξίζει να σημειωθεί η καινοτομία που εισάγεται με το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010, όπως αυτό ισχύει σήμερα, σύμφωνα με το οποίο προβλέπεται ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτηση προς το Ελληνικό Δημόσιο για την συμμετοχή του στις καταβολές για την διάσωση της κύριας κατοικίας μετά την έκδοση της απόφασης που θα ορίζει τελικώς ποια ποσά πρέπει να καταβληθούν από τον οφειλέτη κατ’ εφαρμογή του άρθρου 9 παρ. 2. Με τον τρόπο αυτό, παρέχεται κατ’ ουσίαν η δυνατότητα επιχορήγησης του Ελληνικού Δημοσίου υπέρ οφειλετών που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις μηνιαίες καταβολές τους. Η διαδικασία προβολής του αιτήματος από τον οφειλέτη, τα κριτήρια προσδιορισμού της συνεισφοράς του Δημοσίου και του οφειλέτη και οι συνέπειες της αποδοχής του σχετικού αιτήματος καθορίζονται με την υπ’ αριθμόν 13077/16.12.2015 Υπουργική Απόφαση.
Τέλος, σημειώνεται ότι όσα εκτέθηκαν ανωτέρω αναφορικά με την δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας ισχύουν μέχρι τις 31-12-2018, πράγμα που σημαίνει ότι δυνατότητα διάσωσης της κατοικίας τους σύμφωνα με τις ανωτέρω προϋποθέσεις θα έχουν μόνο όσοι οφειλέτες σπεύσουν να καταθέσουν αίτηση πριν την εκπνοή της ως άνω ημερομηνίας.
*Το γραφείο μας διαθέτει μεγάλη εμπειρία σε πάσης φύσεως υποθέσεις τραπεζικού δικαίου και ρύθμισης οφειλών. Για περισσότερες πληροφορίες ή νομικές συμβουλές, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο τηλ. 2313 079293 ή με email στο info@siopi-law.gr*
Δάφνη I. Σιώπη
Δικηγόρος LLM
Τσιμισκή 52, Θεσσαλονίκη
Τ. 2313 079293, 6977 568673
Ε. info@siopi-law.gr, dsiopi@siopi-law.gr